En Madrid, el valor tasado medio de la vivienda libre es de 5.418 € por m² según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el segundo trimestre de 2026. Con ese dato oficial, un piso tipo de 90 m² se sitúa en torno a 488.000 € como ejemplo de referencia.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Precio de referencia para vender en Madrid en 2026
El dato oficial más reciente sitúa el valor tasado medio de la vivienda libre en Madrid en 5.418 € por m², según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el segundo trimestre de 2026. Este valor no es un precio de cierre de compraventa, pero sirve como referencia objetiva para calibrar expectativas de venta y analizar ofertas.
Tomando como guía ese valor, un piso tipo de 90 m² se sitúa en torno a 488.000 € como ejemplo de referencia. Puedes ampliar el contexto provincial consultando el informe de precios de la zona en Precio de la vivienda en la provincia de Madrid (2T 2026).
Recuerda que el precio final depende de factores como estado de la vivienda, ubicación exacta, planta, ascensor o necesidad de reformas. El valor tasado medio ayuda a anclar la estrategia, pero la negociación y el mercado de tu barrio terminan de marcar el precio de venta efectivo.
Gastos habituales del vendedor: qué tener en cuenta
1) Comisión de la inmobiliaria
La comisión no está regulada; se pacta con cada agencia. Como ejemplo para el cálculo, considerar un 3 % + IVA sobre el precio de venta de referencia de 488.000 € daría una comisión total de 17.714 €. Este porcentaje es solo ilustrativo y puede variar según la propuesta de servicios y la negociación. Para comparar opciones en la ciudad, revisa Inmobiliarias en Madrid y el listado de Mejores inmobiliarias en Madrid.
2) Plusvalía municipal (IIVTNU)
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana se calcula conforme a coeficientes y tipos que fija cada ayuntamiento dentro de máximos legales. Los coeficientes máximos por años de tenencia están establecidos (RDL 8/2023) y figuran en la tabla de esta guía. Madrid aplica sus propios coeficientes y tipo dentro de esos límites; por tanto, el resultado final depende de tu año de adquisición, el valor catastral del suelo y la normativa municipal vigente. Para estimarlo con tu caso concreto, utiliza la Calculadora de plusvalía municipal.
3) IRPF por la ganancia patrimonial
La ganancia (si la hay) tributa en la base del ahorro por tramos en 2026. Los tramos contemplan tipos del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % según el importe de la ganancia. La cuota se obtiene aplicando esos tipos progresivos a la parte de ganancia que quede en cada tramo. Para simular tu caso con datos reales (precio y gastos de compra, reformas, años de tenencia, etc.), recurre a la Calculadora del IRPF por la venta de una vivienda.
4) Cancelación de hipoteca
Si tienes hipoteca, al vender puedes necesitar la cancelación económica y registral. Los importes concretos dependen del contrato con la entidad y de los aranceles aplicables. Es clave coordinar con el banco y con la notaría para llegar a la firma con todo preparado y sin demoras.
5) Certificado de eficiencia energética
Para comercializar y formalizar la venta es preceptivo disponer del certificado de eficiencia energética. El coste varía según la vivienda y el técnico. Solicítalo con antelación para poder incluir la etiqueta en los anuncios y entregarla en la firma.
6) Otros costes posibles
En función de tu operación, pueden aparecer otros gastos (por ejemplo, coordinación de reparaciones o pequeñas mejoras previas a la venta). Valóralos como inversión orientada al retorno en precio o en velocidad de venta.
Ejemplo numérico con un piso tipo en Madrid
Tomamos como precio de referencia el ejemplo para un piso de 90 m² en Madrid: 488.000 € (basado en el valor tasado medio de 5.418 €/m² del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, segundo trimestre de 2026).
- Precio de venta de referencia: 488.000 €
- Comisión inmobiliaria (ejemplo 3 % + IVA): 17.714 € (la comisión se pacta; este es solo un ejemplo)
Con esos dos conceptos, el importe neto previo a impuestos sería el precio menos la comisión de ejemplo. A partir de ahí, faltaría descontar, en su caso, plusvalía municipal e IRPF por la ganancia. Estos dos impuestos no se pueden cuantificar sin tus datos de compra, años de tenencia, valores catastrales y normativa aplicable. Para avanzar con una cifra personalizada, usa la Calculadora de gastos de venta de una vivienda, además de la Calculadora de plusvalía municipal y la Calculadora del IRPF por la venta de una vivienda.
Este esquema te permite ver la estructura de costes: honorarios (pactados), impuestos (condicionados por tus datos) y, si procede, cancelación de hipoteca y certificado energético. Así podrás comparar ofertas de compra con una visión realista del neto de la operación.
Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid (marco legal y práctica)
Para estimar la plusvalía necesitas conocer los años de tenencia, el valor catastral del suelo y los coeficientes y tipo que aplique tu ayuntamiento. La normativa estatal fija coeficientes máximos por años (RDL 8/2023), que verás en la tabla de esta guía, y cada municipio, como Madrid, aprueba sus propios coeficientes y el tipo impositivo dentro de esos topes. Por eso, dos viviendas con la misma antigüedad pueden pagar importes distintos si su valor catastral del suelo o el coeficiente municipal difieren.
Como el resultado varía caso a caso, la vía práctica es introducir tus datos en una herramienta especializada. Entra en la Calculadora de plusvalía municipal y guarda el detalle para contrastarlo con la notaría y el ayuntamiento antes de la firma.
Nota: los coeficientes que ves aquí son máximos; el ayuntamiento de Madrid puede fijar valores inferiores y un tipo impositivo propio dentro de los límites legales.
IRPF por la venta: tramos de la base del ahorro 2026 y planificación
La posible ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro y tributa por tramos progresivos en 2026: 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 %, según el importe de la ganancia que quede en cada escalón. La cuantía final depende de tu precio y gastos de compra, mejoras justificables, tiempo de tenencia y otras circunstancias que determinan la ganancia.
Para obtener una estimación adaptada a tu caso (y valorar alternativas), puedes usar la Calculadora del IRPF por la venta de una vivienda. Con esa cifra y la simulación de plusvalía tendrás una visión clara de tu neto después de impuestos antes de aceptar una oferta.
Cómo elegir inmobiliaria en Madrid: proceso y métricas útiles
En Dupica hay 5.518 inmobiliarias en Madrid. Actualmente, 0 gestionan su ficha en la plataforma. Esta amplitud de oferta te permite solicitar varias propuestas y comparar sin prisa hasta dar con el encaje adecuado en tu zona y tipología de vivienda.
Qué pedir en una propuesta
- Estrategia de precio: cómo justifican el rango propuesto frente al valor de referencia del Ministerio (5.418 €/m², 2T 2026) y a ventas comparables de tu barrio.
- Plan comercial: calidad de las fotos, calendario de publicación, canales y visitas.
- Honorarios: porcentaje, si incluyen marketing, reportaje, planos, atención a compradores y negociación, y si hay exclusiva o no. Recuerda: la comisión se pacta y el 3 % + IVA anterior es solo un ejemplo ilustrativo.
- Seguimiento: informes de actividad, feedback de visitas y plazos estimados.
Dónde comparar
Explora el directorio de Inmobiliarias en Madrid y contrasta con el listado de Mejores inmobiliarias en Madrid para identificar opciones a entrevistar. Cruza propuestas y valida referencias de clientes en operaciones similares a la tuya (zona, precio y tipología).
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio de referencia para vender un piso en Madrid en 2026?
El valor tasado medio de la vivienda libre en Madrid es de 5.418 € por m² según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (segundo trimestre de 2026). Como guía, un piso tipo de 90 m² se sitúa en torno a 488.000 € como ejemplo de referencia.
¿Qué comisión cobran las inmobiliarias en Madrid al vender un piso?
La comisión no está regulada y se pacta con cada agencia. A efectos ilustrativos, un 3 % + IVA sobre 488.000 € daría 17.714 €, pero es solo un ejemplo para el cálculo; solicita y compara propuestas concretas.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid?
Se aplica un coeficiente según los años de tenencia y un tipo impositivo que fija el ayuntamiento dentro de máximos legales. Los coeficientes máximos por años están definidos por el RDL 8/2023; para tu caso concreto conviene usar una calculadora y confirmar con el ayuntamiento.
¿Qué tramos de IRPF se aplican a la ganancia por vender un piso en 2026?
La ganancia tributa en la base del ahorro por tramos con tipos del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % en 2026. La cuota final depende de la ganancia efectiva tras restar costes y mejoras justificables.
¿Qué otros costes puede tener el vendedor además de impuestos y comisión?
Si hay hipoteca, puede ser necesaria la cancelación económica y registral. Además, hace falta el certificado de eficiencia energética, y pueden surgir pequeños gastos de preparación del inmueble.
¿Cómo elegir la mejor inmobiliaria para mi piso en Madrid?
Pide varias propuestas con estrategia de precio, plan comercial y honorarios detallados, y compara su encaje con tu zona y tipología. Puedes empezar revisando el directorio de Inmobiliarias en Madrid y el listado de Mejores inmobiliarias en Madrid.