Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Comprar un piso para alquilar parece sencillo sobre el papel. Precio de compra, alquiler mensual y listo. Pero entre la hipoteca, la comunidad, el IBI, los meses vacíos y los gastos de compra, la diferencia entre una buena inversión y una trampa puede ser de cientos de euros al mes. Esta calculadora de rentabilidad inmobiliaria te da la respuesta exacta antes de firmar nada.
Ajusta cada parámetro a tu operación real y obtén al instante el cashflow mensual, la rentabilidad bruta y neta, el retorno sobre el capital propio y el alquiler mínimo que necesitas para no perder dinero.
Inversión para alquiler · todos los parámetros ajustables
* Gastos de compra incluyen ITP (~6-8%) + notaría, registro y gestoría. Hipoteca con amortización francesa. Los meses vacíos reducen los ingresos anuales de alquiler. Rendimientos antes de IRPF. Referencia mercado actual (may-2026): fijo 2,05-2,45% según banco y vinculaciones.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad inmobiliaria
Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler
Hay tres métricas que todo inversor inmobiliario debería manejar antes de comprar:
Rentabilidad bruta
Es la más usada en el sector y la más rápida de calcular: divide el alquiler anual entre el precio de compra y multiplica por 100. Si pagas 150.000 € y cobras 650 € al mes, tu rentabilidad bruta es del 5,2 %. Sirve para comparar inmuebles entre sí, pero no refleja los costes reales de la inversión.
Rentabilidad neta
Descuenta los gastos fijos anuales —IBI, comunidad, seguro de hogar, periodos de vacío— del alquiler anual antes de hacer el cociente. Es una visión más honesta del rendimiento real del inmueble, sin contar la financiación.
Cash-on-cash o ROE
Es la métrica más importante para el inversor que compra con hipoteca. Mide el cashflow neto anual —lo que sobra después de pagar la hipoteca y todos los gastos— dividido entre el capital propio que has puesto de tu bolsillo: entrada más gastos de compra. Si el resultado es positivo, la inversión se autofinancia. Si es negativo, pagas de tu bolsillo cada mes esperando revalorización futura.
Qué incluye esta calculadora de rentabilidad de alquiler
La calculadora de rentabilidad de alquiler de DUPICA va más allá de las herramientas básicas. Puedes ajustar todos los factores que de verdad mueven los números:
Compra y financiación: precio de compra, porcentaje de hipoteca, tipo de interés fijo, plazo y porcentaje de gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría).
Ingresos y gastos corrientes: alquiler mensual, cuota de comunidad, IBI, seguro de hogar y meses de vacío al año.
Resultados en tiempo real: cashflow mensual y anual, rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash-on-cash y años de payback.
Umbrales de breakeven: la calculadora te dice exactamente qué alquiler mínimo necesitas cobrar para no perder dinero con el tipo de interés actual, y qué tipo de interés máximo puedes asumir con el alquiler que tienes previsto.
Cuánto se puede ganar alquilando un piso en España
La rentabilidad media del alquiler residencial en España se mueve entre el 4 % y el 7 % bruto dependiendo de la ciudad y el barrio. Las capitales de provincia medianas —donde el precio de compra es más contenido y la demanda de alquiler es estable— suelen ofrecer rentabilidades netas más interesantes que las grandes ciudades, donde el precio del metro cuadrado comprime el margen.
El tipo de hipoteca es otra variable crítica. En mayo de 2026, los mejores tipos fijos del mercado español se sitúan entre el 2,05 % y el 2,45 % según el banco y las vinculaciones contratadas, muy por debajo de los niveles de 2023. Esa diferencia, en una hipoteca a 25 años, puede suponer 80-100 € menos de cuota al mes y la diferencia entre un cashflow negativo y una inversión que se autofinancia desde el primer día.
Calculadora de rentabilidad de alquiler para agencias inmobiliarias
Si trabajas en una agencia, esta herramienta te permite presentar análisis de rentabilidad a tus clientes inversores en el momento de la visita. Sin hojas de Excel, sin estimaciones a ojo. Introduces los datos del inmueble, ajustas el tipo de interés y los gastos reales de la zona, y tienes un informe visual completo para reforzar la decisión de compra.
DUPICA está pensado precisamente para conectar agencias con inversores activos. Si quieres acceder a leads cualificados que ya están buscando inmuebles para alquilar en tu zona, descubre cómo funciona nuestra plataforma.
¿Qué rentabilidad mínima debe tener un piso de alquiler?
Depende del objetivo del inversor. Si la prioridad es el cashflow positivo desde el primer mes, se suele buscar una rentabilidad bruta superior al 6-7 % para que, descontada la hipoteca y los gastos, quede margen. Si el objetivo es construir patrimonio a largo plazo asumiendo un cashflow neutro o ligeramente negativo, una rentabilidad neta del 4-5 % puede ser perfectamente válida en zonas con buenas perspectivas de revalorización.
¿Se pueden deducir los gastos del alquiler en el IRPF?
Sí. Los propietarios que alquilan como vivienda habitual pueden deducir los intereses de la hipoteca, la amortización del inmueble, los gastos de comunidad, el IBI, el seguro y los gastos de reparación y conservación. La base de deducción se aplica sobre los rendimientos netos del capital inmobiliario. Es recomendable consultar con un asesor fiscal para optimizar la declaración.
¿Qué son los meses de vacío y cómo afectan a la rentabilidad?
Los meses de vacío son los periodos en que el piso está desocupado entre inquilinos o durante procesos de reparación. En una inversión a largo plazo, asumir entre 0,5 y 1 mes de vacío al año es una estimación prudente. En la calculadora puedes ajustar este parámetro para ver el impacto real en el cashflow anual.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso para alquilar?
Con una hipoteca al 80 %, necesitas disponer del 20 % del precio de compra como entrada más aproximadamente un 10 % adicional en gastos de compra (ITP, notaría, registro y gestoría). Para un piso de 150.000 €, eso supone unos 45.000 € de capital propio. La calculadora de rentabilidad de alquiler de DUPICA te muestra exactamente esta cifra ajustada a tu operación.
Para calcular la rentabilidad de un piso de alquiler en España se utilizan tres métricas principales. La rentabilidad bruta se obtiene dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra del inmueble. La rentabilidad neta descuenta los gastos fijos anuales antes de hacer el cálculo. El cash-on-cash o ROE mide el cashflow neto anual dividido entre el capital propio aportado, siendo la métrica más relevante para el inversor que financia con hipoteca.
En España en 2026 la rentabilidad bruta media del alquiler residencial oscila entre el 4 % y el 7 % según la zona. Los mejores tipos hipotecarios fijos disponibles se sitúan entre el 2,05 % y el 2,45 %. Con estos tipos, un piso con rentabilidad bruta superior al 5,5 % puede generar cashflow neutro o positivo desde el primer mes. La calculadora de rentabilidad de alquiler de DUPICA permite calcular todas estas métricas de forma interactiva, incluyendo el alquiler mínimo necesario para el breakeven y el tipo de interés máximo asumible según el precio de compra y los gastos reales de cada operación.